주택임대차시장 선진화 방안 주요 쟁점

주택임대차시장 선진화 방안 주요 쟁점

임대사업자 지원 방안

  1. 새로운 세금
  2. 2주택자에게는 새로운 세금이다.

    2천만원 이하 분리과세

    정부는 “그동안 내야 할 세금을 오랫동안 안 낸 것으로 보는 게 맞다”는 입장이다. 전세보증금은 3주택자 이상에 대해 2011년부터 과세를 해오고 있고, 월세는 2006년부터 2주택 이상, 고가주택에 대해 세금을 매겨왔다는 것이다. 소득이 있으면 과세하는 ‘과세의 대원칙’을 따랐다는 것이다.

  3. 세입자에게 세금전가할 것인가?
  4. 정부의 생각 : 2주택자 전세는 과세 시점이 2016년부터인데다 세 부담도 보증금 3억원 초과 주택에 한해 연간 수십만원 정도에 그치기 때문에 실제 전셋값이 오를 가능성은 낮다는 게 정부의 판단이다.

    예를 들어 다른 소득이 5000만원이면서 5억원짜리 전세를 놓은 2주택자가 1년에 내야 할 임대소득세는 19만원 정도인데 19만원 때문에 한 번에 수백만~수천만원씩 전셋값을 올릴 수 있겠느냐는 것이다.

  5. 부동산 경기에 미치는 영향
  6. 임대소득이 노출되더라도 다주택보유자가 대거 집을 내놓으면서 부동산 시장이 위축될 가능성은 낮다는 게 전문가들의 대체적인 견해다. 아직 부동산 경기가 침체기를 벗어나지 못했기 때문에 손해를 보면서까지 대거 처분하려는 움직임은 없을 것이라는 얘기다. 또 전체 주택의 70%가량이 국민주택규모 이하이고 기준시가 3억원이 넘지 않아 전세 과세대상이 아니다.

    다만 월세 소득 노출을 꺼린 집주인들이 전세로 전환할 경우 매매 대기자들이 소극적으로 돌아서면서 주택 거래가 줄어들 가능성은 있다. 여기에 당국의 과세가 확산되고 있다는 심리적 부담감이 장기적으로는 부동산 경기에 부정적인 영향을 끼칠 수 있다.

    정부는 하지만 최근의 저금리 추세가 장기간 이어지고 3주택 이상 임대사업자에 대한 재산세 경감과 법인세 감면 등 세제혜택을 감안하면 주택투자를 확대할 요인이 더 클 것으로 보고 있다. 부동산 투자패턴이 매매차익이 아닌 운영수익을 목적으로 재편되면서 시장안정화 효과를 거둘 수 있을 것이라는 설명이다.

  7. 집주인의 건강보험료가 오를 것인가?
  8. 소득·재산 정도에 따라 부과되는 건강보험료가 오를지도 관심사다. 건강보험공단은 국세청 조사를 통해 임대소득이 드러나면 건보료를 부과한다는 방침이다.

    결론적으로 건보료의 ‘폭탄’ 가능성은 낮다. 2주택자이고, 전·월세 소득이 연 2000만원 이하라면 분리과세 대상이어서 건보료는 오르지 않는다. 건보료는 종합소득을 기준으로 부과되기 때문이다. 자녀의 직장건강보험에 피부양자로 올라 있는 고령층 임대업자도 임대소득이 연 2000만원 이하면 추가로 늘어나는 건보료는 없다.

    반면 2주택자라 하더라도 전세보증금으로 연 2000만원 이상의 소득을 올릴 경우 분리과세가 아닌 종합소득세가 부과돼 건보료가 늘어난다. 다만 이 경우 전세 보증금이 15억원이 넘어야 하기 때문에 대상은 그렇게 많지 않을 것으로 보인다. 전세 보증금으로 2088만원의 소득을 올린다면 월 14만2000원, 연 170만원 정도의 건보료를 추가로 내야 한다.

    월세를 받아 연 2000만원이 넘는 임대소득을 올리거나 집이 3채 이상일 경우에는 변동이 없다. 이미 월세소득이 종합소득에 포함돼 이를 바탕으로 건보료를 납부해왔기 때문이다.

    그러나 그동안 임대소득을 신고하지 않은 집주인은 소득이 노출돼 건보료가 늘어난다. 집이 3채이고 연 1500만원의 월세소득을 올리는 집주인은 월 11만원, 연 121만원 정도의 건보료를 추가로 내야 한다.

  9. 전·월세 시장 혼선
  10. “2주택자에 대한 과세 정책은 조심스럽게 써야 하는데 갑자기 전세 과세 카드를 전면에 꺼내 시장이 혼란스럽다”고 “임대소득의 세원 노출에도 집주인들이 예민한 반응을 보이고 있다.” 특히 2주택자 전세 임대소득 과세 방침은 임대시장의 근간을 흔들 수 있어 신중했어야 했다는 지적도 많다.

    반면 세금 부담이 크지 않은데 시장이 너무 민감하게 반응하고 있다는 주장도 만만치 않다. 정부도 서민층의 주거 안정을 위해 세부담을 줄여주면서, 집주인의 세원 노출 문제도 정리할 필요가 있었다고 설명했다. 2주택자의 전세임대소득에 대한 세부담이 크지 않은데도 실제보다 과장된 측면이 있다는 게 정부의 판단이다. 전세보증금의 경우 10억원 이하는 세금이 거의 없다는 얘기다.

    월세 세액공제의 기반 구축, 공평 과세 등을 고려하면 전·월세에 대한 과세 문제를 방치할 수는 없겠으나, 조세 저항을 최소화할 수 있는 현명한 정책이 필요하다.

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