상가 양도소득세 계산법

상가는 주택과 다르게 비과세 요건이 없고 1세대 1주택자와 장기보유특별공제율도 다르다.
(단, 상가주택의 경우 주택으로 사용하는 부분이 나머지 면적보다 크다면 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건이 된다)

상가 양도소득세 계산법

  1. 양도차익 = 양도가액 – 취득사액(실거래가액) – 필요경비(취등록세, 중개수수료 등)
  2. 양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제(10% ~ 30%)
  3. 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제(연250만원)
  4. 양도소득세 산출세액 = 양도소득과세표준 * 세율(6% ~ 38%) – 누진공제율
  5. 최종납부금액 = 양도소득세 산출세액 + 지방소득세(양도소득세의 10%)

양도차익 = 현재 매매가 – 과거 구입가 -필요경비(취등록세, 중개수수료, 법무사비, 리모델링비용 등

장기보유 특별공제율(3년이상 보유)


보유기간 다주택자, 상가, 토지, 공장, 건물
3년이상 ~ 4년미만 10%
4년이상 ~ 5년미만 12%
5년이상 ~ 6년미만 15%
6년이상 ~ 7년미만 18%
7년이상 ~ 8년미만 21%
8년이상 ~ 9년미만 24%
9년이상 ~ 10년미만 27%
3년이상 ~ 10년미만 30%
10년이상 ~ 38%

양도소득 과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 년기본공제 250만원

과세표준에 따른 양도소득세율


과세표준액 양도소득세율 누진공제액
1,200만원 이하 6% 0원
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 15% 108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 24% 522만원
8,800만원 초과 ~ 1억 5천만원 이하 35% 1,490만원
1억 5천만원 초과 38% 1,940만원

산출세액 = (양도소득과세표준  x 세율) – 누진공제액

총 납부할 세액 = 산출세액 + 지방소득세(양도소득세 10%)

예시

8년전 상가를 5억에 구입하여 10억에 매각할 경우 양도소득세는?

  1. 450,000,000원 = 500,000,000원 – 50,000,000원
  2. 양도차익 (양도가액 – 취득가액) – 필요경비 (구입시 취·등록세 3천만원, 중개수수료 6백만원, 법무사비용외 자본적지출 1,400백만원)

  3. 341,750,000원 = 450,000,000원 – 108,000,000원 -2,500,000원
  4. 양도소득세 과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제(8년이상 보유 24%) – 년기본공제

  5. 110,465,000원 = (341,750,000원 x 38%) – 19,400,000원
  6. 양도소득세 산출세액 = 양도소득세 과세표준 (1억5천만원 초과) 38% – 해당구간 누진공제액

  7. 121,511,500원 = 110,465,000원 + 11,046,500원
  8. 최종납부금액 = 양도소득세 산출세액 + 지방소득세(양도소득세 산출세액 x 10%)

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